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Obra nueva en Madrid
La provincia de Madrid cuenta, actualmente, con más de 600 promociones y acumula el 23% de las viviendas de obra nueva nacionales, seguida por Málaga y Barcelona. Solo en la capital están en marcha más de 300 proyectos. El precio medio del m2 se sitúa alrededor de 3.800€ en toda la provincia de Madrid. Los precios más altos los encontramos en la propia capital, en los distritos más populares y demandados, como es el caso del barrio de Salamanca, Chamberí o El Retiro, donde priman las viviendas de nueva construcción de lujo y los precios rondan los 5.000.000€. Estos valores se vuelven más asequibles cuanto más nos alejamos del centro. Es el caso de localidades como Villaviciosa de Odón, donde el precio medio es de 1.700 €/m2, o Móstoles, que ronda los 2.000 €/m2. Estos costes se incrementan en los municipios más populares, como Alcorcón, Boadilla del Monte, Galapagar o Collado Villalba, donde ya superamos los 3.000€/m2.
¿Qué localidades tienen la mayor cantidad de viviendas de obra nueva en construcción?
Actualmente, los municipios con mayor oferta en la provincia de Madrid son:
- En la zona noroeste de la comunidad: Boadilla del Monte, Pozuelo de Alarcón, Las Rozas, Collado Villalba, Majadahonda y Villaviciosa de Odón.
- En el norte: San Sebastián de los Reyes, Colmenar Viejo y Alcobendas.
- En la zona sur de la comunidad: Getafe, Valdemoro, Alcorcón, Móstoles, Parla, Pinto y Leganés.
- En el denominado Corredor del Henares: Alcalá de Henares, Torrejón de Ardoz, Meco, Coslada y Loeches.
Los principales proyectos se centran en el área metropolitana de la capital. Algunos de los proyectos más importantes son:
- Madrid Nuevo Norte. Esta colosal promoción, considerada el mayor proyecto urbanístico de Europa, comenzó a principios de 2021. Supone la creación de más de 3 millones de m2 al norte del distrito de Chamartín. Se construirán un total 10.500 viviendas, esperando que las primeras puedan a entregarse para el 2026.
- El Cañaveral. Este es uno de los barrios con mayor expansión de Madrid. Tiene proyectadas alrededor de 14.000 viviendas, y ya están entregadas más de 6.000. El principal reclamo para los compradores es que tiene precios mucho más asequibles que el proyecto de Madrid Nuevo Norte. En esta promoción priman los pisos, bajos con jardín y áticos.
¿Qué influye en el precio de obra nueva en la Comunidad de Madrid?
Principalmente, el precio del m² de una promoción de obra nueva en la comunidad de Madrid depende de la relación entre la oferta y la demanda. Según los estudios recientes sobre el mercado inmobiliario, la demanda es muy alta para este tipo de inmuebles, pero no hay suficientes viviendas para cubrirla debido, sobre todo, a la escasez de suelo urbanizable.
Entran también en escena el precio de los materiales, los cuales se han elevado considerablemente en los últimos años y siguen aumentando en la actualidad. Además de lo anterior, entran en juego los factores generales, como la ubicación de los inmuebles, el tamaño de estos, los materiales usados para la construcción o los acabados. El valor también dependerá de los servicios e instalaciones que ofrezca la vivienda, ya que los principales compradores de obra nueva en Madrid buscan espacios abiertos, sobre todo jardines, piscinas y terrazas.
Por supuesto, hay que considerar si la vivienda es independiente o pertenece a una comunidad de vecinos. En el primer caso, el mantenimiento del inmueble y de las instalaciones corre a cargo exclusivamente del comprador. Mientras que, perteneciendo a una comunidad de vecinos, el mantenimiento de los servicios comunes es un gasto comunitario.
Comunidad de Madrid cuenta con más de 640 promociones de obra nueva¿Cómo es el mercado inmobiliario de obra nueva en la provincia de Madrid?
Los principales proyectos los encontramos en la propia ciudad de Madrid, la cual está creciendo en todas las direcciones y dispone de oferta de obra nueva en casi todos sus distritos periféricos, sobre todo en la zona noroeste, norte, sur y el llamado Corredor del Henares.
Cabe destacar el desarrollo urbanístico que está teniendo lugar en la llamada Estrategia del Sureste con El Cañaveral y su amplia disponibilidad de viviendas a estrenar. Gracias a ella, el distrito de Vicálvaro es considerado la nueva zona de expansión de Madrid. Junto con el ambicioso proyecto de Madrid Nuevo Norte, cuyo periodo total de ejecución será de aproximadamente 24 años, todo este desarrollo hará que en los próximos años se experimente un importante aumento en el mercado inmobiliario en la capital de España.
¿Qué aspectos destacan de las casas de obra nueva frente a las de segunda mano en la provincia de Madrid?
Según el informe del “Perfil de comprador de obra nueva en 2021”, realizado por Fotocasa, el principal motivo de inversión en obra nueva, sobre todo para los jóvenes que adquieren su primera vivienda, es el no tener que realizar reformas. El segundo motivo es la eficiencia energética, lo cual es muy relevante para los compradores actuales, ya que conlleva una reducción de costes.
También hay que tener en cuenta que, en los últimos años los compradores buscan viviendas que ofrezcan instalaciones y zonas comunes que aumenten su calidad de vida, por lo que las promotoras están teniendo esto en cuenta a la hora de proyectar nuevos inmuebles. Por ello, no es difícil encontrar promociones que ofrezcan zonas verdes, espacios para practicar deporte o piscinas, lo cual aumenta el valor de esas casas.
¿Dónde comprar obra nueva en Madrid?
En la comunidad de Madrid se ha concentrado en la expansión del área metropolitana de la capital. Por ello, la mayor cantidad de proyectos de obra nueva la encontramos en torno a la almendra de la M-30.
No obstante, también podemos encontrar viviendas a estrenar, aunque con bastante menor oferta, en otras comarcas de Madrid. El mayor volumen está en la zona del Corredor del Henares, en localidades como Torrejón de Ardoz, Alcalá de Henares o Coslada, donde los precios oscilan entre los 150.000€ y 500.000€. En esta zona predomina la construcción vertical, aunque también encontramos promociones de viviendas unifamiliares.
Le sigue la zona sur en localidades como Getafe, Móstoles o Valdemoro. Los precios para pisos, áticos y dúplex parten de 200.000€, y pueden llegan a rozar los 600.000€, como es el caso de Getafe. En cuanto a construcción horizontal, la mayor oferta se encuentra en Valdemoro, y los precios rondan los 350.000€.
En la zona noroeste de la Comunidad de Madrid, la mayor parte de las promociones se lozalizan en Pozuelo de Alarcón, una de las zonas más caras de Madrid. El abanico de precios para construcciones verticales parte de los 290.000€ y llega a sobrepasar el 1.500.000€. En el caso de viviendas independientes, los precios oscilan entre 770.000€ y 1.200.000€
- ¿Cuantos impuestos se pagan al comprar obra nueva en Madrid?
Al comprar una vivienda de obra nueva, se pagan dos impuestos principales: el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
El tipo impositivo del IVA para la vivienda nueva es del 10% sobre el precio de compra. Por otro lado, el AJD en la Comunidad de Madrid es del 0,75% sobre el valor escriturado.
Si se adquiere una vivienda de obra nueva por un valor de 300.000 euros en la Comunidad de Madrid, los impuestos que se deberán pagar serían:
- IVA: 10% de 300.000 euros = 30.000 euros.
- AJD: 0,75% de 300.000 euros = 2.250 euros.
Por lo tanto, el total de impuestos a pagar en la compra de una vivienda nueva de 300.000 euros en Madrid sería de 32.250 euros.
En el caso de la compra de vivienda de segunda mano en Madrid, se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo impositivo es del 6% sobre el valor de la compraventa
en este caso se deberá pagar:
- ITP: 6% de 300.000 euros = 18.000 euros.
Por lo tanto, el total de impuestos a pagar en la compra de una vivienda de segunda mano de 300.000 euros en Madrid sería de 18.000 euros.
Faltaría comentar que hay más gastos derivado de la compra como la notaría, registro y altas de suministros
- Top 5 ciudades donde comprar obra nueva en comunidad de Madrid!
municipios en los que podría ser interesante invertir en la compra de viviendas de obra nueva, dependiendo de los objetivos y el presupuesto de inversión. A continuación, se mencionan algunas ciudades que podrían ser consideradas:
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Madrid Capital: como capital de la Comunidad, cuenta con una amplia oferta de viviendas de obra nueva en diferentes barrios y zonas de la ciudad. Además, tiene una alta demanda de alquiler, lo que puede hacer que la inversión en vivienda sea rentable.
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Alcobendas: se encuentra en el norte de Madrid y es una de las ciudades más prósperas y con mayor crecimiento económico de la Comunidad. Tiene una gran oferta de viviendas de obra nueva en diferentes zonas y una buena conexión con el centro de Madrid.
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Las Rozas: situada al noroeste de la capital, cuenta con una gran oferta de viviendas de obra nueva en diferentes áreas y una buena comunicación con la ciudad a través de transporte público y carreteras.
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Getafe: se encuentra en el sur de Madrid y es una ciudad con un gran potencial de crecimiento y desarrollo. Cuenta con una amplia oferta de viviendas de obra nueva y una buena conexión con el centro de Madrid y el aeropuerto.
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Majadahonda: situada en el noroeste de Madrid, es una ciudad residencial con un alto nivel de vida y una gran oferta de viviendas de obra nueva en diferentes áreas. Además, cuenta con buena comunicación con la capital y otros municipios cercanos.
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