Recomendaciones para comprar una casa de obra nueva en España

Actualmente, hay mucha demanda de viviendas nuevas, por lo que la oferta de las promociones de obra nueva en España están en constante crecimiento. Las facilidades de financiación, los servicios, calidades y posibilidades que ofrecen, hacen que la demanda vaya en aumento. Si estás buscando un piso de de este tipo, lo primero que hay que saber es exactamente qué es o qué se considera vivienda de obra nueva, los requisitos que debe cumplir y las garantías que ofrece.

¿Qué es una vivienda de obra nueva?

Una casa a estrenar es toda aquella que se construye en un terreno, donde no existen elementos o construcciones previas. Para dar inicio, se debe comenzar con la presentación del anteproyecto para su aprobación.

Según la Agencia Tributaria, una vivienda a estrenar se adquiere directamente al promotor inmobiliario cuando la construcción o la rehabilitación está terminada, salvo que haya sido habitada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas a los compradores. En el caso de que, una vez finalizadas las obras, el promotor alquile la vivienda y transcurridos dos años, la ponga a la venta y sea adquirida por los propios arrendatarios, también se considera como obra nueva.

¿Qué necesito saber y qué tener en cuenta para comprar una vivienda de obra nueva?

Existen dos formas de comprar un piso de este tipo: sobre plano, es decir, con el piso en construcción o una vez terminado.

Comprar una vivienda de obra nueva sobre plano

En el caso de que la compra sea sobre plano, las ventajas y desventajas son las siguientes:

• Es más económico, incluso se puede revalorizar mientras se construye.
• Ahorro de dinero, ya que el precio no cambia y puede verse reducido hasta en un 30%, en comparación con el valor final, con la construcción ya terminada.
• Las facilidades de pago son mayores y más ventajosas.
• La Memoria de Calidades, ofrece una visión de cómo será la vivienda, las zonas comunes y los materiales que se utilizarán en la construcción.
• Tenemos la oportunidad de personalizar la vivienda a nuestro gusto. En caso de que algún acabado no sea de nuestro agrado, hay posibilidad de modificarlo durante la construcción.
• Incluir los acabados y/o modificaciones en el presupuesto para evitar sorpresas.
• La fecha de entrega de la vivienda puede demorarse.
• Hay que asegurarse de que el contrato o acuerdo de compra incluya las garantías, para reclamar en caso de incumplimiento de contrato de obra. Un seguro o aval que garantice la devolución del dinero entregado si no se finalizase la construcción; y que el dinero depositado o entregado sea a una cuenta destinada a esa construcción.

Comprar una casa de obra nueva sobre plano es una de las opciones más recomendables por las numerosas ventajas que ofrece

Adquirir una vivienda a estrenar una vez finalizada su construcción

En el caso de que la compra se realice una vez terminada la obra, en la documentación del contrato debe incluir:

• El precio y la forma de pago.
• Certificado de finalización de la obra, célula de habitabilidad, licencia de primera ocupación, garantía obligatoria y seguro decenal.
• Plano de la vivienda con los datos de la superficie útil, la distribución de las habitaciones y espacios, el trazado de la red eléctrica y el agua, la climatización, las comunicaciones, así como medidas contra incendios.
• Memoria de calidades para los emplazamientos térmicos y acústicos.
• Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones e información sobre la evacuación en caso de emergencia.

Otro factor muy importante a la hora de la compra de un inmueble nuevo, es la Garantía de la vivienda, es decir, la cobertura de los desperfectos que pueda haber y cómo reclamar su reparación, ya que puede ocurrir que, tras la entrega de llaves, nos encontremos con algún defecto en los acabados o una avería. Por ello, si preferimos comprarla una vez esté terminada, hay que asegurarse de que el contrato incluya toda la información sobre las características y calidades de la vivienda, siendo lo más completo y detallado posible.

Garantía de la Vivienda de Obra Nueva en España

Esta garantía se encuadra en la Ley de Ordenación de la Edificación. Estos plazos empiezan a contar desde la fecha de expedición del certificado de fin de contrato.

Se divide en tres periodos:

• Una cobertura de un año para los desperfectos que pueda haber en pinturas, suelos, puertas, ventanas.
• Tres años de cobertura para daños en instalaciones que afecten a la habitabilidad, humedades en paredes y techos, etc.
• Para los defectos estructurales de cimentación, vigas, forjados y elementos similares, la cobertura es de diez años.

Además, en el caso de que no se hayan cumplido las condiciones que aparecían en los folletos publicitarios, ya que estos tienen validez contractual, o en la memoria de calidades, se dispone de hasta cinco años para hacer una reclamación.

¿Cómo y dónde buscar viviendas de obra nueva en España?

Actualmente, ya no es necesario recorrer la ciudad y provincia para buscar una vivienda a estrenar. Podemos iniciar la búsqueda en internet visitando las páginas web de las promotoras y los portales inmobiliarios, como Venta Obra nueva, y concertar una cita con las ofertas que nos interesen. En este portal podemos encontrar diferentes tipos de viviendas con fotos de las mismas, así como de las próximas promociones. A partir de ahí podemos contactar con la promotora inmobiliaria.

También está la opción de las ferias inmobiliarias, que se realizan en varias ciudades de España, donde tenemos la posibilidad de un trato directo y más personal. En las ferias encontramos gran cantidad de promociones y de proyectos, por lo que hay que acudir teniendo claro lo que vamos buscando y la cantidad que queremos invertir. En función de eso, seleccionaremos los stands y pediremos toda la información disponible y folletos. Las grandes ferias inmobiliarias se celebran en Barcelona (Barcelona Meeting Point), Madrid (SIMA), Valencia (Urbe), Alicante (Feria Inmobiliaria de Alicante), y Málaga (Simed). También las hay en otras ciudades, pero no son de tanto renombre.

Comprar casa de obra nueva: consejos para elegir bien la promotora inmobiliaria

Una promotora inmobiliaria es la que se encarga de la planificación del proyecto, la que compra el suelo para la construcción y supervisa todo el proceso. La construcción de las viviendas corresponde a la constructora, desde el arquitecto a los albañiles. Una vez finalizada la edificación, la promotora inmobiliaria comercializa las viviendas. No obstante, es muy importante saber qué constructora ha realizado todo el proceso de construcción. Algunos consejos:

• Informarse de la trayectoria y la experiencia de la promotora.
• Opiniones de otros clientes.
• Comprueba que los permisos estén en regla: razón social, inscripción en el Registro Civil o Cooperativa de viviendas, licencias para la construcción, que sea la propietaria del terreno donde va a construir (en el Registro de la Propiedad pueden informarnos).
• Algunas promotoras incluyen un servicio de contratación de electricidad, agua, gas, incluso seguro de hogar.
• Visita el piso piloto.

Tipos de vivienda de obra nueva en España

Existen varios tipos de vivienda de obra nueva, y es importante saber la designación de cada una. En principio se catalogan en dos clases:

• Unifamiliares, es decir, una construcción donde solo vive una familia. Por ejemplo, casa Independiente, Chalet adosado, Chalet Pareado.
• Plurifamiliares, un edificio en el que residen varias familias, más conocido como comunidad o urbanización. Por ejemplo, apartamento, piso de obra nueva, estudio, dúplex, ático, bajo, buhardilla, y un nuevo tipo conocido como Loft, entre otros.

Comprar obra nueva en España: ¿La vivienda o la hipoteca antes?

Cuando estamos decididos a comprar una vivienda, se nos puede plantear la cuestión de qué elegir primero, si el piso o la hipoteca. Por lo general, esta decisión viene determinada por la oferta y la demanda. Una gran demanda de vivienda, pero con pocas ofertas conlleva que los pisos se vendan rápidamente, por lo que, en este caso, es preferible elegir antes la vivienda, reservarla y después pedir la hipoteca. De esta forma, te aseguras tener el piso. Sin embargo, cuando la oferta de inmuebles es mayor que la demanda, puede ser mejor optar primero por la hipoteca y las condiciones de la misma, y luego elegir el piso o el chalet.

Antes de comprar una casa de obra nueva es conveniente evaluar todas las condiciones del crédito hipotecario

Ventajas de elegir primero la vivienda y luego la hipoteca

Calcula el presupuesto que puedes permitirte para la compra de la casa, teniendo en cuenta que los bancos solo conceden hasta el 80% del valor de tasación. Por lo que, se necesita disponer del 20% que falte más los gastos de la compra y los impuestos. Es aconsejable informarse de la Ley Hipotecaría, ya que puede haber sido modificada.

El proceso es más rápido, ya que la propiedad existe y puede ser tasada por el banco, así es posible calcular la cantidad de dinero que puede prestar y las condiciones. Además, existe la opción de subrogar la hipoteca de la promotora, por lo que es más fácil que el banco conceda la financiación, debido a que el préstamo ya está concedido, aunque no es muy aconsejable hacerlo.

Ventajas de elegir primero la hipoteca y luego la vivienda

Eligiendo primero la hipoteca, te puede ayudar a saber a qué vivienda puedes optar en función de la financiación que el banco te dé. Así podrás buscar un piso o chalet que se ajusten a la hipoteca, teniendo en cuenta que solo te conceden el 80%. Por lo tanto, si te conceden una hipoteca de 120.000€, puedes buscar viviendas que ronden los 150.000€. De esta manera, al firmar la reserva y el contrato de compraventa, ya tienes concedido el préstamo. Los expertos en finanzas, aconsejan esta opción, puesto que lo primero que comprueba el banco es tu solvencia económica, es decir, la capacidad de pagar el préstamo hipotecario.