¿Qué quiere decir que una casa es de obra nueva?

Las viviendas de obra nueva se han convertido en el principal reclamo del sector inmobiliario. Destacan por las prestaciones, calidad y características, tanto de los pisos y casas, como de las zonas comunes. Pero, no siempre implica que se trate de un inmueble a estrenar, sino que hay otras situaciones en las que también se les considera como nueva construcción.

Toda esta información y determinación queda reflejado en el Registro de la Propiedad. De hecho, este concepto viene determinado, no por el edificio en sí, sino por lo que conste en este ente público. La finalidad es que quede constancia del estado y las características de la propiedad, a efectos registrales, por el promotor o propietario.

Por lo que, antes de comprar una casa de este tipo es aconsejable solicitar una nota simple de forma directa o a través de un profesional, para confirmar la correspondiente declaración de obra nueva.

¿Qué tipos de obra nueva existen?

Ley de suelo, de ordenación de la edificación, hipotecaria y el Real Decreto sobre Inscripción de Actos de Naturaleza Urbanística. En estas cuatro leyes vigentes actualmente están amparadas y legisladas estas propiedades. Además de, las normativas específicas de cada comunidad autónoma.

El motivo es que no sólo la nueva construcción, es decir, las ultimas promociones edificadas a lo largo y ancho de la península se consideran nuevas. Hay, además, dos supuestos en los que en el Registro Catastral también se declaran como obra nueva:

• De rehabilitación. Deben de ser modificaciones y cambios que afecten a la estructura, tales como un ascensor, construir un aparcamiento subterráneo y que conformen un cambio sustancial en el edificio.
• Remodelaciones integrales en la propia vivienda. Casas que se les ha incluido otra planta, como puede ser en las prefabricadas o que se hayan eliminado muros, dividido o juntado estancias en una misma propiedad. En general, se trata de una remodelación muy significativa para que deba de registrarse de nuevo, tanto a efectos legales y públicos como de un seguro.
• De obra antigua, pero no registradas. Pueden ser parcelaciones que anteriormente fuesen ilegales y con la normativa vigente han obtenido la licencia o que anteriormente no cumplían los requisitos registrales. A estos efectos, da igual su estado, son edificaciones nuevas.

Este concepto es más relevante y usual cuando la casa se adquiere a un promotor o inmobiliaria de forma directa, ya sea sobre plano, durante la edificación o cuando la construcción ha finalizado. En este caso, el inmueble se entrega y habita por primera vez y la declaración de obra nueva se realiza cuando un técnico ha cerciorado que ha finalizado.

¿Cómo tributa una vivienda de obra nueva?

La obligatoriedad respecto al pago de una tasa pública o gravamen depende del tipo de construcción. De entre las cuatro vistas anteriormente, tan sólo los compradores de una propiedad de reciente edificación deberán hacer frente al pago del IVA. Eso sí, siempre y cuando se adquieran directamente al comprador o constructora. Y es que, si se hace a través de un intermediario, la vivienda, aunque esté recién edificada, ha tenido un propietario a efectos legales anteriormente.

El porcentaje es de un 10% para estos inmuebles en general y de un 4% para las de protección oficial. Aunque en algunas regiones, estos porcentajes pueden variar según su legislación vigente. Cabe destacar que, también, a los garajes (si son más de dos plazas) se les aplica el tipo de IVA correspondiente. Todo el montante de impuestos se ingresa a la hacienda pública en el momento de la firma de las escrituras. Además del IVA, en la compra de una casa a estrenar hay que hacer frente a otro tipo de gastos. Tales como:

• Notaria. Imprescindible para que la transacción sea legal. El notario deberá de dar fe de toda la operación y corroborar las condiciones de compraventa por ambas partes, tanto del vendedor como del comprador.
• Registro de la Propiedad. Aunque inscribir la propiedad de forma pública no es obligatorio, es aconsejable. El coste depende del fijado por el registro y del precio de la vivienda adquirida.
• Gestoría o abogado. Aunque no siempre se cuenta con ayuda, es muy frecuente encargar a un profesional los trámites y gestión de una compraventa. Todo depende de ellos, pero estos gastos pueden oscilar entre los 1.500 a 2.000 euros.

Las demás propiedades, como las rehabilitaciones u obras de gran envergadura, deberán abonar los impuestos y tasas derivados de las construcciones acaecidas, tales como la licencia de obras, el pago a profesionales o de materias primas.

En cuanto a los terrenos o parcelaciones de reciente legalización deberán de pagar la inscripción en el Registro de la Propiedad y, previamente, las nuevas escrituras del inmueble.

¿Qué es el certificado de obra nueva?

Se trata de un documento oficial que acredita que una construcción o edificación es de nueva construcción, y que ha sido realizada de acuerdo con las normativas y regulaciones urbanísticas pertinentes. Este certificado es emitido por un arquitecto o técnico competente, y su función principal es dar fe de la finalización de la obra y confirmar que cumple con todas las condiciones legales y técnicas requeridas.

El certificado de obra nueva suele es imprescindible para poder inscribir el edificio o promoción de obra nueva en el Registro de la Propiedad y obtener la correspondiente escritura de compraventa.

En el certificado de obra nueva, se incluyen detalles como la descripción de la construcción, la ubicación exacta de la propiedad, la fecha de finalización de la obra, la identificación del promotor o constructor, y la firma del técnico responsable. Además, el documento debe estar visado y sellado por el colegio profesional correspondiente.

Es importante tener en cuenta que el certificado de obra nueva solo se aplica a las construcciones de nueva edificación y no a las reformas o modificaciones realizadas en edificios existentes. En el caso de obras de rehabilitación o reformas, se requerirán otros tipos de certificados o licencias dependiendo de la magnitud de los trabajos y las regulaciones locales.

¿Qué es el acta final de obra nueva?

También conocida como acta de recepción de obra, es un documento que se elabora al finalizar la construcción de un edificio o vivienda de nueva construcción. Este documento es firmado por el promotor o constructor y el arquitecto o técnico competente que ha dirigido la obra. Su objetivo es certificar que la construcción ha sido finalizada de acuerdo con el proyecto aprobado y las normativas urbanísticas.

El acta final de obra nueva incluye detalles importantes sobre la construcción, como la descripción de la obra realizada, la ubicación exacta de la propiedad, la fecha de finalización de la obra, los datos de los responsables técnicos y del promotor, y cualquier otra información relevante relacionada con la construcción.

Una vez que se ha elaborado el acta final de obra nueva, es necesario presentarla ante el ayuntamiento o entidad competente para que se realice la inspección y recepción oficial de la construcción. Si la inspección resulta satisfactoria y se comprueba que la obra cumple con todas las condiciones legales y técnicas establecidas, se procede a la entrega de la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, que permite la ocupación legal de la vivienda.

Es importante destacar que el acta final de obra nueva es un documento relevante tanto para el promotor o constructor, como para los futuros propietarios, ya que certifica que la construcción ha sido realizada de manera adecuada y cumple con todas las normativas vigentes. Además, es necesario para realizar la inscripción de la propiedad en el Registro de la Propiedad y obtener la correspondiente escritura de compraventa.

¿Cómo es la escritura de una vivienda de obra nueva ?

Para los inmuebles de primera inscripción como los recién legalizados, por ejemplo, es obligatorio realizar unas escrituras. La finalidad es dar fe de la existencia pública y legal de dicha propiedad. Para la inscripción de propiedades antiguas, que anteriormente no hubiesen sido inscritas, hay que presentar en el Registro de la Propiedad el certificado expedido por el ayuntamiento o un técnico especializado, así como el acta notarial que describa la finca o una certificación notarial.

En cambio, para los edificios o viviendas que han sido completamente reformadas, no es necesario realizar unas nuevas escrituras. La obligatoriedad se determina en estos casos sólo cuando va a venderse, arrendarse o para pedir un crédito o préstamos a una entidad bancaria.

Para las nuevas promociones, las escrituras son un documento crucial y muy importante. Será necesario la redacción de dos documentos distintos para cada fase: unas escrituras al comienzo de la edificación y otras tras la finalización de la misma.

En cuanto a las escrituras para la declaración de una obra nueva en construcción, el promotor o constructor debe de expedir los siguientes documentos:

• Licencia municipal y de obras que indique la autorización oficial y legal para construir. Deberá de constar las plantas, edificios, ubicación… y toda la información necesaria para identificar el terreno o parcela donde se ubicará.
• Certificado donde un profesional confirme que se ajusta al proyecto presentado al ayuntamiento y por el que se aprobaron las licencias.

Para las escrituras que declaren que ha finalizado:

• Escritura de la propiedad de la parcela donde se ha llevado a cabo la edificación.
• Certificación de finalización.
• Seguro decenal de caución y daños.
• Licencia de primera ocupación.
• Cédula de habitabilidad.
• Certificado de eficiencia energética, si lo hubiese.
• Libro del edificio, para su depósito en el Registro de la Propiedad.
• Datos de la ubicación exacta.
• Inspección técnica del edificio.

El notario responsable de la redacción de las escrituras públicas se asegurará de que todos los documentos presentados concuerdan con las licencias expedidas por el ayuntamiento y otros entes públicos y la legislación vigente. Posteriormente, el edificio quedará registrado públicamente, con el número de plantas, edificios construidos, superficie de la parcelación, metros cuadrados, entre otros.

¿Qué precio tiene una escritura de obra nueva?

Según su ubicación, el valor de la propiedad, el coste del notario o de los asesores. El precio de una escritura de una vivienda de obra nueva puede variar. Pero, en general, los costes a asumir son:

El impuesto de Actos Jurídicos Documentados por comunidad autónoma