¿Es obligatorio inscribir una vivienda en el Registro de la Propiedad?

Terrenos, viviendas de obra nueva, fincas, garajes o edificios. Cualquier bien inmueble puede ser inscrito en el Registro de la propiedad abonando las cantidades según tarifas del registro de la propiedad. Estas edificaciones constituyen una posesión y, por tanto, una riqueza o aumento del patrimonio de una persona, ya sea personal o jurídica. Para que tengan plenos derechos frente a la administración del Estado deberán estar inscritos en el Registro de la Propiedad.

Este ente público le otorga una serie de beneficios y, lo más importante, una protección frente a los tribunales españoles. Pero, sólo al titular que se inscribe junto al inmueble, es decir, a la persona que corresponde el derecho o que dispone de la vivienda frente a cualquier otra.

Se trata de un registro voluntario, sin caducidad y no renovable, si la casa no se vende. En este supuesto no habrá que abonar de nuevo la cuota ni hacer ningún tipo de gestión. Los datos serán públicos una vez que se formaliza el registro, pero ¿para todo el mundo? No, sólo se facilitarán a quienes tengan un interés legítimo como un abogado, notario o un profesional inmobiliario para la venta del inmueble. Esta información se obtiene de forma telemática o presencial en la entidad provincial pertinente, mediante una nota simple o un certificado. Este documento indica la descripción total de la casa, desde la titularidad, los metros cuadrados, las delimitaciones y las cargas que existen sobre ella de forma actualizada.

¿Cómo funciona el Registro de la Propiedad?

Una de las cosas más reseñables, es que sea el titular o autorizado por este los encargados de realizar la gestión en el Registro de la Propiedad. ¿El motivo? En caso contrario, los registradores rechazarán la petición. Esto ocurre cuando una persona diferente a la que tiene el derecho sobre el inmueble o transmisión del mismo, en el caso de las herencias, intenta solicitar la autoridad de la vivienda. Bien porque anteriormente la casa no ha estado inscrita y se desconoce el propietario anterior o por signos de estafa o malversación.

Por ello, este ente público se rige por principios de funcionamiento, que varían en función de la inscripción en el mismo:

• Principio de rogación. Sólo podrá registrarse cuando así se solicite, ya sea por el interesado o por mandamiento judicial o administrativo.
• Voluntariedad. Se trata de una gestión no exigida por la ley, excepto en el caso de la solicitud de un crédito hipotecario.
• Prioridad. Cuando se solicita la inscripción de una misma vivienda por dos personas distintas, prevalecerá el que haya realizado a la gestión en primer lugar. Y, en el caso de que se hayan registrado dos derechos sobre la misma casa, predominará el registro más antiguo.
• Especialidad. Sólo podrán culminar toda la gestión las solicitudes que cumplan con todos los requisitos legales, tanto en forma como en contenido.
• Legalidad. Bajo su responsabilidad, los registradores calificarán la certeza de los documentos entregados, así como de su capacidad y validez contenidas en las escrituras públicas.
• Tracto sucesivo. Para inscribir una casa, el derecho del dueño deberá constar o estar inscrito/anotado previamente, ya sea una herencia, una escritura pública o un contrato de compraventa. Sin ese derecho a favor, la transmisión de la propiedad o la inscripción por vez primera será denegada.

En este ultimo caso, tracto sucesivo, cuando la gestión se rompe o se deniega, el dueño puede volver a reanudar el trámite, a través de:

• Acta de notoriedad. Un notario será el encargado de dar fe de ese hecho, es decir, de que el solicitante es el propietario del inmueble. Para ello puede presentar testigos, pruebas y realizar declaraciones juradas para esclarecer la propiedad.
• Expediente de dominio. Será un juez de Primera Instancia de la provincia donde se localice la vivienda de dictar sentencia. El dueño deberá acreditar su derecho sobre la casa con documentos y testigos.

Uno de los principales inconvenientes de no registrar una propiedad es la imposibilidad de solicitar una hipoteca

Documentos necesarios para registrar una propiedad

Registrar la vivienda es un trámite sencillo que puede hacerse personalmente o través de un gestor o el profesional inmobiliario que haya gestionado la compra de la vivienda. La no obligatoriedad del mismo hace que tampoco haya un plazo establecido para ello. Por, por supuesto, hacerlo con inmediatez permitirá disponer de la protección legal lo antes posible.

El procedimiento se realiza en el registro provincial donde se localice la casa, no donde resida el propietario, si hubiese diferencias entre ambas. Tras 15 días a la entrega de la documentación quedará inscrita la vivienda, por supuesto, si todos los documentos son correctos. En el caso contrario, habrá un plazo de subsanación y toda la gestión se demorará.

Son imprescindibles tres documentos para iniciar el proceso anterior:

1. Copia compulsada ante notario de la escritura pública.
2. Justificante del pago de la autoliquidación del Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales, que se abona en la comunidad autónoma pertinente.
3. Comprobante de la presentación del pago de la plusvalía municipal.

No inscribir una vivienda en el Registro de la propiedad no conllevará penalizaciones ni consecuencias legales, debido a su voluntariedad

Desventajas de no registrar una vivienda

Aunque legalmente no sea obligatorio, inscribir un inmueble en el Registro es uno de los pasos naturales de una compraventa de un inmueble y un trámite imprescindible para el futuro. Según las tarifas oficiales, el precio de inscripción registral tiene un coste mínimo de 24 euros y un máximo de 2.100€, este último para hogares de más de 600.000 euros.

El pago de esta cuantía y, por consiguiente, acudir al Registro de la Propiedad evitará las dificultades con algunos trámites burocráticos o causar costes superiores a la tarifa de inscripción. No hacerlo supondrá:

• Problemas para vender la casa, ya que es muy complicado constatar oficialmente desde algún ente público quien es el propietario de la misma.
• En cuanto al comprador, este no podrá acceder ni conocer si está libre de cargas. Aumentando así las posibilidades de estafa y/o pagos adicionales al precio de compra.
• La casa no estará amparada jurídicamente al no darse fe pública de la ubicación de la misma, las características y la persona o personas titulares.
• Legalmente, no se podrá solicitar ni constituir una hipotecar sin una escritura pública. Para la expedición de este documento es imprescindible la inscripción en el Registro de la Propiedad. Por lo tanto, ninguna entidad pública podrá conceder un crédito ni al dueño, ni al futuro propietario.
• Algo muy parecido ocurre con los seguros de hogar, al quedar inhabilitados los dueños de estas residencias a su contratación.

Si pasado el tiempo el dueño quiere hacer constar la casa de forma legal, el coste del Registro de la Propiedad será superior, incluso el doble. Además de que, el proceso es más costoso y requiere de mayor tiempo, ya que se deberá de verificar la identidad del dueño frente al inmueble.